静岡のファイナンシャルプランナー、住宅ローン相談・住宅購入専門FPが変動金利と固定金利、どちらがお得か？についてお伝えしますね。
「変動金利か？固定金利か？」住宅ローンを選ぶときに1番悩むポイント。「変動金利と固定金利どちらがお得ですか？」は一番よく聞かれる質問ですが・・・。毎回、私の答えはいつも同じ。
『住宅ローンを完済しないとわからない』
「どちらがお得か？」の答えは住宅ローンを完済しないとわかりません。あなたの家計にとって「変動金利が良かったのか？固定金利が良かったのか？」は完済してはじめてわかることなんですね。
つまり、「変動金利と固定金利のどちらがお得か？」の答えは一生出ないということ。住宅ローンは何千万円の支払いになるので「できるだけお得な方を選びたい！」という気持ちはよくわかります。でも・・・。
『変動金利は総支払額がわからない』
住宅営業マンも銀行も勧めてくる住宅ローンは変動金利。変動金利は金利が変動するので金利が上がれば支払う利息が増えますよね。1年後、3年後、5年後、10年後以降の金利は今はわからないのでスタート時に変動金利は総支払額が計算できません。
対して、フラット35などの最初から最後まで金利が一定の全期間固定金利であれば、「最初に借りた時点で総額いくら払うのか？」が確定します。
でも、総額いくら払うのか？が計算できない変動金利と全期間固定金利では、「どちらがお得なのか？」は比べようがないんですね。
『なぜ皆、変動金利を選ぶのか？』
あなたはハウスメーカーや銀行が出す資金計画書はなぜ変動金利なのかわかりますか？答えは単純で変動金利の方が毎月の返済額が安いので家を買ってもらいやすいからです。
例えば3,000万円を35年返済、ボーナス払いなしで変動金利とﾌﾗｯﾄ35(全期間固定金利)で今月の金利で比べると、変動金利は約80,000円、ﾌﾗｯﾄ35は約90,000円、変動金利の支払いが1万円が少ない。
80,000円なら今の家賃と変わらないくらいでしょう。今の家賃より高くなってしまうとお客さんも抵抗があって購入しづらくなる。だから銀行や住宅会社は返済額が安く見える変動金利を必ず勧めるわけです。
住宅ローン選びのとき銀行や住宅会社から今後の金利の見通しや変動金利の細かい仕組みの説明がされた上でもし、金利上昇した場合の返済シミュレーションまで見せられて変動金利を勧められたら？あなたは耳を傾けて良いでしょう。
でも、特に細かい説明も何もなく、「金利はずっと変わってないですし景気はまだ良くならないから金利もしばらく上がりませんよ！」という理由だけで変動金利を勧められたら？かなり危険ですね。
『景気が悪くても金利は上がる』
景気というのは景気が上がらないと金利が上がらないわけではありません。景気が悪いままでも金利が上がることもあります。
住宅・不動産営業マンは土地や家が売れればいいのであなたが購入後にローンが払っていけるかどうかはまったく興味がありません。あなたが住宅ローンを返せなくなってもマイホームを引き渡した時点で住宅会社はお金を全額受け取るので無関係。
『変動金利は借り手がリスクを負う』
対して、フラット35など全期間固定金利の住宅ローンを勧めてくれる住宅会社や工務店は良心的かもしれませんね。
ただ、住宅会社だけではなくお金の貸し手である銀行も全期間固定金利の貸出は嫌がります。なぜなら、お金の貸し手である銀行側が金利の変動リスク、「金利が変わらないリスク」を全期間負わなければいけないからです。
対して、変動金利は借り手が金利の変動リスクを負います。将来、金利が上がると見込んでいるなら？変動金利で貸した方が銀行にとっては都合が良い。つまり、住宅ローンの貸し借りであなたと銀行のどちらか得をするということはありません。
また、「変動金利は低い、固定金利は高い」という考え方も間違いですね。
フラット35などの全期間固定金利を選ぶ人は、「今後の金利上昇の不安に備えてあらかじめ将来にわたる返済額を確定する保険(安心料)が欲しい。その保険料(金利)を支払ってでも全期間固定金利の金利が安いのでは？」
と今後の金利変動リスクに保険をかけた方が結果的に安いと判断した選択なんですね。
銀行における住宅ローンとはあくまで金融商品。お金を貸して儲けを出すのが住宅ローンという商品です。銀行は儲けが出ない商品は絶対に売りませんからね。もし、あなたに住宅営業マンや銀行が変動金利を勧めてくるなら固定金利を選んだ方が賢いかもしれません。
私が言いたいことはただひとつだけ。「あなたに無理のない購入予算で住宅ローンを組んでさえいれば家計が苦しくなることはないし家を建ててもお金が貯まる家計になるので変動金利でも固定金利でも怖くはありませんよ～。」
(マイホーム購入のご相談はご夫婦の表情や空気感を読み取ることが非常に重要なため現状は対面での相談をしています。面談時にはマスク着用、アルコール消毒液を持参で訪問しています)
