静岡のファイナンシャルプランナー、住宅ローン相談・住宅購入専門FPが地震から家を守るのは耐震じゃないについてお伝えしますね。
「あれっ、ちょっと長いな…」1日夕方に能登地方を震源とするマグニチュード7.6(震度7)の大地震。地震で被害に遭われた方々にお見舞い申し上げます。
私は自宅にいたのですが長周期地震という長くゆっくり続く揺れが30秒以上は続きました。報道を見る限り今回の地震は津波の被害より倒壊の被害が多く出ているようです。
阪神大震災以降、「耐震性能」「耐震等級」など家の耐久性が注目されるように。近年は地震が多く強い揺れを感じる地域もあるので「地震は怖いから建物の耐震性は大事だよね！」と考えている人。
特に新築で建てようと考えている人の中にはいると思います。その考えは素晴らしいですが耐震性の優先順位で言うと間違いです。なぜなら…
『地震に強い家よりまず土地選び』
「地震に強い家を」と考える前に土地選びの方が超重要だからです。いくら地震に強い家を建てたとしても。土地(地盤)が弱いと強い地震で建物が倒壊してしまう可能性があるからです。
なので今回は「地震に強い土地(地盤)選び」の要注意ポイントについて解説していきますね。(いくつかの専門用語を含みます)
『地盤が弱い土地』
以下の3つは土地が弱いというかしっかりしていない可能性があります。
- 沼や田んぼの埋め立て
- 山林の開拓
「沼や田んぼの埋め立て」「山林の開拓」は元々の地盤に土を盛っただけの盛土です。地震が起きたときに揺れやすく液状化しやすい。また、液状化が原因で浸水する可能性があります。
- 川・池の近く
川・池などの水辺の近くは多量の水や泥が含まれていて地盤の強度が弱い可能性があります。専門用語で「軟弱地盤」と言うのですが。揺れ幅の大きな地震が起きると簡単に家が倒壊します。
土地を選んでもその場所が以前どんな土地なのかはわかりませんよね。なので事前に地盤調査をすることが大事なのですが…。「軟弱地盤」かどうか？の地盤調査はできません。
『土地の成り立ちを考える』
「軟弱地盤」かどうか？の調査ができない代わりにやれることがあります。何かというと土地を買う前にまずどのような所なのか？を確認することです。
例えば、「土地を切り開いて10年未満かどうか？」「土地を地ならしして5年未満かどうか？」など。一番良いのは周辺の昔の家の人に聞き込みをすること。
でも、今の時代、ピンポンを押しても何かの物売りや勧誘と間違われたり。応答すらしてくれないかもしれません。なので法務局に行って登記簿謄本を調べればたどることができます。ある程度推察ができるのです。
話を「軟弱地盤」の続きに戻すと。地盤の一部のみが沈下することで建物がふぞろいに沈下する、建物に傾斜が生まれる「不同沈下」という現象があります。(「地盤沈下」とは地盤が均等に沈下することをいう)
「もし、不同沈下が起こったとしても建築会社の〇〇年保証があるから大丈夫じゃない？」とあなたは思うかもしれませんね。
建築会社が保証するのは建物本体のみがほとんど。地盤が弱い影響は建物だけに出るわけではありません。外構部分にも大きな影響が出るのです。
「もし、玄関ポーチが沈下して割れたら？」「外周のブロック塀や門袖が割れたら？」建物以外の部分は建築会社の〇〇年保証に入らない可能性が高いですね。
『土地周辺を見よう』
その他の土地探しの注意点で言えば自分が気に入った土地周辺を歩いたりしてチェックすることです。
例えば、
- 道路のひび割れ→液状化リスクが大きい
- 道路が波打っている→地盤が弱い証拠
- 近隣の外壁・塀・アプローチのひび割れ→地盤が弱い地域はすでにある近隣の家も影響を受けている
「道路の亀裂や陥没がないか？」
「近隣の家の外壁に亀裂が入っていないか？」など。
また、地名に「田」「川」「沼」「海」など。水に関連した漢字入りの地域は昔の状況を表している可能性があるので地盤が弱いかどうかの注意が必要ですね。
『土地選びに失敗した人の声』
「そもそもリスクの高い場所を造成すべきではなかった」「土地について詳しい人ならその土地は選ばない」自然災害で被害が起こるたびにメディアで様々な批判が出たりします。
また、「業者に勧められるまま土地を買うべきではなかった」「もっとよく勉強しておけばよかった」「親に土地の相談をしたら色々教えてもらったけど何かと反対されて決まらなかった」など後悔した声も耳にします。
『地盤の強弱が判断できるサイト』
あなたが家を建てようと思っている土地の地盤の補強がどうか調べられるものとして。
ジャパンホームシールドの地盤サポートマップ(過去の地盤調査の目安)、静岡県統合基盤地理情報システム(三種地盤＆地盤種類、液状化危険度等)、重ねるハザードマップなど。他にもいくつかのサイトがあります。
でも、上述はあくまでも参考程度。自分が購入したい土地が地盤改良の必要が無くても実際に地盤改良が必要ないかどうかは調べてみないとわかりません。
また、地盤補強などがメインの会社のサイトであればあなたに地盤改良をして欲しいわけです。地盤の状態を厳しめに(地盤改良してもらうため)表している可能性もありますからね。
『土地選びは地味に重要な作業』
土地は今後あなたが何十年も住む場所。家づくりではまさかの出来事が起こることもあり得ます。また、建てたあとの自然災害による影響など。想定外の出来事が10年後20年後に起こるかもしれません。
土地探しで広さや日当たり(方角)、実家や会社、駅までの距離などは気になる人が多いですが。土地探しで最も見るべきは周辺環境。そして、土地探し、土地選びは住宅営業マンや不動産業者に丸投げしないこと。
あなた自身で事前に色々な情報収集をしましょう。できるだけ失敗を避ける土地を見つけるのは地道な作業の連続。可能な限りできるだけ現地に足を運ぶこと。あなたは失敗・後悔のない土地探し、土地選びができるでしょうか？
